Wie funktioniert Gemeinschaft? Und kann ein Städtebauprojekt wie die Huebergass in Bern womöglich Antworten liefern? Herbert Zaugg, Geschäftsführer des Projekts, erzählt vom preisgünstigen genossenschaftlichen Bauen, das sich – auch finanziell – für alle zu lohnen scheint.

INTERVIEW HERBERT ZAUGG

Herr Zaugg, wenn man sich als Aussenstehender ein wenig mit der Huebergass beschäftigt, dann gibt es Themen, die man nicht oft im Immobilienkontext hört: gemeinschaftliches Wohnen, Clusterwohnungen, das Prinzip des Durchwohnens… um nur einige zu nennen. Bitte klären Sie uns auf und geben uns einen Einblick in das Projekt Huebergass.
Die genannten Themen finden durchaus auch im „konventionellen” Wohnungsbau Beachtung, aber sicher haben sie ihren Schwerpunkt in der Genossenschaftsbewegung. Die Begriffe „Aneignungsräume“, „Gemeinschaftsräume“, „Clusterwohnungen“ sind nur Synonyme für das grosse Thema „Gemeinschaftliches Wohnen”. Darum geht es in der Huebergass ja eigentlich. Es geht um den Dienst an der Gemeinschaft und den Beitrag, den das Wohnen dazu leisten kann.

»Wir haben eine zukunftsfähige Überbauung umgesetzt, die wir morgen sofort wieder machen würden.«

Wie ist die Halter AG als klassischer Projektentwickler zur Genossenschaft gekommen?
Die Stadt Bern hatte einen Wettbewerb zur Überbauung mit etwa 110 preisgünstigen Wohnungen, sowie einem angrenzenden Stadtteilpark ausgeschrieben. Dieser richtete sich ausschliesslich an gemeinnützige Bauträger. Um ehrlich zu sein, ich habe den Wettbewerb zwar wahrgenommen, aber im Prinzip war ich nicht begeistert. Meine Mitarbeiterin war es, die nicht lockergelassen und uns letztlich überzeugt hat, gemeinsam eine Wohnbaugenossenschaft zu gründen. Und so haben wir schliesslich den gemeinnützigen Bauträger „Wir sind Stadtgarten” gegründet und haben mit einem starken Planungsteam (GWJ Architekten, ASP Landschaftsarchitekten und Martin Beutler) am Wettbewerb teilgenommen.

Sie haben den 1. Platz belegt und damit die Empfehlung zur Weiterbearbeitung erhalten!
Die Stärke unseres Beitrags ist sicherlich die Konsequenz, mit der wir die Anforderungen an preisgünstigen Wohnraum, Nachhaltigkeit und Vernetzung verfolgt haben. Für uns war klar, der Wettbewerb ist zwar der Massstab, aber wir wollen eigentlich weiter. In Bern wurden ja bereits Ende des letzten Jahrhunderts die ersten WBGs gegründet. Die Ziele sind seitdem unverändert, die Rahmenbedingungen haben sich jedoch stark gewandelt und der Aspekt der echten Gemeinschaft ist etwas verloren gegangen. Und genau an diesem Punkt haben wir angesetzt: Wir wollen mit der Huebergass das Miteinander wieder stärken und eine gute Durchmischung gewährleisten.

Die Huebergass zieht sich wie eine Achse durch das Gebiet. Städtebaulich erinnert der Entwurf nicht unbedingt an Stadt, sondern eher an Dorf. Ist das so gewollt? Oder was unterscheidet es von einem ganz normalen Quartier?
Richtig, das Quartier soll wie ein Dorf in sich selbst funktionieren, aber dennoch den Kontakt nach Aussen ermöglichen. Das Leben bzw. ein ganzer Tagesablauf soll innerhalb des Quartiers möglich sein. Von Wohnen, Arbeiten und Kinderbetreuung bis zum Vergnügen und Einkaufen: Hier kann alles stattfinden. Die Huebergass als Gravitationspunkt. Die Gasse, die eine starke, soziale Kontrollfunktion übernimmt. Du wirst gesehen, egal was du tust, ganz wie in einem Dorf, nur eben innerhalb der Stadt.

»Wir wollen mit der Huebergass das Miteinander wieder stärken und eine gute Durchmischung gewährleisten.«

In Zeiten der Individualisierung geht es hier mehr um ein Miteinander, um Gemeinschaft, aber auch viel um Flexibilität und Freiraum. Das spiegelt sich im Aussenraum, auf der Gasse wieder. Wie aber zeigt sich das konkret im Inneren, Stichwort Gemeinschaftsräume?
Das, was die Gasse auf Quartiersebene ist, sind die Gemeinschaftsflächen auf der Hausebene: die Möglichkeit, einander zu begegnen und sich auszutauschen. Die Menschen haben dieses Bedürfnis und wir geben ihnen die Möglichkeit, das zu leben und zu gestalten. Dafür bieten wir unterschiedliche Wohnformen und verschiedene Flächen an, die entweder funktional besetzt oder funktional offen sind. Nehmen wir zum Beispiel das Erdgeschoss mit den Waschräumen: Aus Grossstädten wie New York und Berlin kennt man sie. Dort trifft man sich, ohne sich zu verabreden und kommt zwanglos in Kontakt. So stellen wir uns das auch vor. Wir möchten, dass die Leute in die Sichtbarkeit gehen, weil wir das für gesellschaftlich relevant halten, deshalb verzichten wir bewusst auf Waschräume in den Wohnungen.

Gab es diese Ansätze nicht auch schon in den 60er und 70er Jahren? Das Konzept erinnert ein wenig an Corbusier und seine Wohnmaschine. Auch er wollte die Funktionen der Stadt auf engem Raum zusammenbringen. Architektonisch immer noch ein Meisterwerk, aber funktioniert hat es auf Dauer ja nicht so ganz. Was machen Sie anders?
Die Funktionen des Lebens sind das Eine, aber der Mensch ist das Andere. Ich denke, wir haben aus der Vergangenheit gelernt, dass es nicht nur über die Funktion, über die Räume gehen kann. Klar sind diese erst einmal die Basis, aber es braucht eben deutlich mehr, um die Menschen in die Gemeinschaft zu bringen. Da geht es viel um das Thema Aneignung und Identifikation. Es gibt beispielsweise Gemeinschaftsflächen, die wir in der Nutzung gar nicht definiert haben. Wir wollen, dass sich die Menschen diese Flächen selbst aneignen. Dafür haben wir eine Betriebskommission mit verschiedenen Arbeitsgruppen gegründet. Ob Café oder Yoga – die Saat haben wir gelegt und nun beginnen die Ideen schon zu spriessen. Oder wir haben die so genannten Jokerzimmer, das sind Ferienzimmer, die von allen genutzt werden können, egal ob die Eltern zum Wochenendbesuch kommen oder die Tochter ihre Masterarbeit in Ruhe schreiben will. Keiner muss mehr extra Gästezimmer vorhalten, sondern kann unkompliziert diese voll ausgestatteten Zimmer buchen. Hier ist es uns sehr wichtig, dass die Hemmschwelle sehr, sehr niedrig ist. Kein Papier, keine Formulare. Wir nutzen ein Buchungssystem, das in die digitale Mieterplattform eingebunden ist. Das ist total transparent, jeder kann es einsehen.

»Wir wollen keine homogene Blase, keine geschlossene Blase, sondern ein Abbild der gesamten Stadt.«

Also doch über die Funktion?
Unter anderem, aber es gibt weitere Aspekte, die das Miteinander stärken sollen. Das beginnt schon bei der Auswahl der Mitbewohner. Wir wollen keine homogene, in sich geschlossene Blase, sondern ein Abbild der gesamten Stadt in der Huebergass. Die Menschen sollen aus verschiedenen Lebensphasen, unterschiedlichen Einkommens-, Vermögens- und Bildungsverhältnissen kommen und auch verschiedener Herkunft sein. Das ist ja die Realität der heutigen Gesellschaft, alles andere funktioniert langfristig wahrscheinlich nicht gut. Um das zu ermöglichen, haben wir Kriterien definiert, die das abbilden und danach wird ausgewählt. Diese Gemeinschaft war von Anfang an am Entstehungsprozess beteiligt. Und da spreche ich nicht über die Auswahl des Fussbodens oder Ähnliches.

Sondern?
Wie Gemeinschaft funktioniert. Wir haben Workshops zu unterschiedlichen Themen durchgeführt, haben eine einfache Kommunikation aufgebaut und über Teams diskutiert. Wir sind immer wieder in Kleinstgruppen gemeinsam über das Gelände gelaufen. Es ging dabei um Fragen wie: Welche Werte hat unsere Gesellschaft? Warum haben wir diese? Wie möchten wir diese in unserer Gemeinschaft stärken? Wie eignen wir uns Räume an? Was heisst Verantwortung?

Das klingt für mich eher theoretisch und ich könnte mir vorstellen, dass diese Art der Diskussion auch nicht für jeden wichtig ist. Wie bekommt man dennoch alle ins Boot?
In einer Genossenschaft bist du ja auch incentiviert, das heisst, du zeichnest Wohnungsanteilsscheine. Je nachdem, wie gross deine Wohnung ist, kann da mal schnell eine ganz schöne Summe zusammenkommen. Ein Drittel der Leute haben dieses Geld gar nicht, aber ein anderes Drittel hat zu viel Vermögen. Dieses zeichnet dann für das andere, das es nicht vermag. Das ist Hilfe zur Selbsthilfe. Es entstehen so Möglichkeiten, die du dir vorher gar nicht vorstellen konntest.

Können Sie das etwas anschaulicher darstellen? Von welchen Möglichkeiten sprechen Sie?
Zehn Prozent der Wohnungen sind für Menschen, die nicht unbedingt auf der Sonnenseite des Lebens stehen – durch Alkohol, Depression, Armut. Diese Leute kommen über Institutionen zu uns und können bei uns wieder frei wohnen. Frei betreut, ohne ein Stigma. Da steht nicht der Name der Institution am Klingelschild. Wir wollen nun schauen, dass wir diese Menschen wieder in eine Tätigkeit bekommen, wenn sie denn wollen. Das Café Hueber bezahlt eine reduzierte Miete, verpflichtet sich im Gegenzug eine Leistungsvereinbarung zu übernehmen und, wenn möglich, integrative Arbeitsplätze zu fördern.

»Es ist der Mensch, der zählt, und seine Beteiligung am Gemeinschaftlichen.«

Ist es das, was in der Huebergass das Miteinander ausmacht?
Ja, genau, so stellen wir uns das vor. Es ist der Mensch, der zählt, und seine Beteiligung am Gemeinschaftlichen. Das funktioniert auf ganz vielen Ebenen. Neulich sassen wir mit 40 Leuten in der Huebergass und haben diskutiert. Es war nicht immer harmonisch, aber es war eine kritische, gute Diskussion. Zudem passiert in der Gasse noch ganz viel, von dem wir als Vorstandsmitglieder nichts wissen. Geschichten sollen sich innerhalb der Gemeinschaft entwickeln – wir haben dafür nur den Rahmen gesteckt! Das ist natürlich keine Wohnform für jeden, aber es ist definitiv eine städtische Form, die Identifikation fördert. Wenn die 200 Kinder, die dort aufwachsen, sich auf der ganzen Welt verteilen, mit der Gemeinschaft der Huebergass im Rücken, dann sage mir nochmal einer, dass diese Form keine Zukunft hat (lacht und strahlt über das ganze Gesicht).

Apropos Zukunft…wie soll denn die Huebergass mittelfristig auf eigenen Beinen stehen? Wie bleibt die Gemeinschaft erhalten, wenn die Anfangseuphorie verflogen ist.
In der Anfangsphase hatten wir einen „Gesellschaftsgärtner”, der für das Wachstum zuständig war. Mit dem Einzug am 1. Mai tritt die Huebergass nun in eine neue Phase ein. Wir sind zurzeit fünf Vorstandsmitglieder, die langsam loslassen müssen. Wir haben jetzt vier neue Mitglieder gefunden, die bis Oktober als „Lehrlinge” mitlaufen. Das Ziel ist, dass im Herbst zwei der „Alten” zurücktreten und drei „Neue” übernehmen. Dann wären die Bewohner der Huebergass schon in der Mehrheit.

Und die „Neuen”, die können das dann einfach so?
Nicht einfach so, aber sie werden es lernen. Wir haben klare Zuständigkeiten und Kompetenzen definiert und darauf muss geschult werden. Wohnen Schweiz, der Verband für genossenschaftliches Wohnen, bietet unglaublich gute Fortbildungen in vielen Bereichen an. Wir versuchen, die Bewohner dafür zu begeistern und bieten an, diese Kurse zu bezahlen. Und ganz wichtig, unser Wissen und unsere Erfahrungen müssen weitergegeben werden, damit der Geist erhalten bleibt. Ein Siedlungscoach, wie ihn andere einsetzen, kommt für uns nicht in Frage, der hätte nicht den gleichen Esprit wie wir. Wir müssen unser Feuer an die neue Riege übergeben.

Ist dieses „Zurück zur Gemeinschaft“ ein Trend oder ein Gegenpol, den Sie gespürt haben?
Grundsätzlich denke ich schon, dass es einen Trend gibt, nicht nur in der Schweiz. Zumindest einen Trend für günstigen Wohnraum in zentralen Lagen. Politisch gewollt ist es in jedem Fall. Ganz viele Entwickler, auch ich, haben sich am Anfang gegen Vorschriften für mehr günstigen Wohnraum gewehrt. Keiner sah den Mehrwert darin. Alle sahen darin nur weniger, vor allem weniger Ertrag. Irgendwann haben wir jedoch festgestellt, dass die Ansätze eigentlich gut sind. Die Preisspirale muss einfach unterbrochen werden. Es kann doch nicht sein, dass sich Preise quasi über Nacht verdoppeln. Selbst Genossenschaften, die sich dem günstigen Wohnraum verpflichtet haben, sind nicht immer wirkliche Genossenschaften. Sondern Unternehmensgenossenschaften, die sich die Aufträge zuspielen und so vielfach unter dem Deckmantel „Genossenschaft“ ganz normale Wohnungen anbieten, die wie jede andere Wohnung 08/15 verwaltet werden.

Die Huebergass verfolgt eine andere Idee: Es ist eine Mietergenossenschaft, nicht die Unternehmen profitieren in ersten Linie, sondern die Mieter partizipieren an erster Stelle. Keiner soll hier aus der Landaufwertung Gewinne erzielen, nein, es bleibt genauso teuer, auch bei Mieterwechsel. Damit ist genossenschaftliches Bauen ein wichtiges, komplementäres Angebot, das wir unbedingt fördern müssen.

Und das lohnt sich?
Ja, unbedingt (nickt vehement mit dem Kopf)! Die Halter AG als unser Realisierungspartner hat hier eine ganz normale Rendite rausgezogen, wie sie sie bei jedem anderen Projekt haben – zumindest als Totalunternehmer in der Realisierung. Als Entwickler sicher nicht. Wenn wir in Ostermundigen ein Hochhaus bauen, dann verdienen wir um einiges mehr. Aber wir sind dann auch viel mehr im Risiko. Hier hatten wir hingegen kleinere Risiken, die recht überschaubar waren. Und: Wir haben eine zukunftswürdige Bebauung umgesetzt, die wir morgen sofort wieder machen würden.

Wenn ich mir die Rundgänge und Fotos anschaue, dann sieht man hochwertige und moderne Materialien. Wie schafft man es, dass bezahlbarer Wohnraum auch diesen Qualitäten entspricht?
Das ist eine Kompetenzfrage! Ich behaupte einfach mal, dass wir als Entwickler und Totalunternehmer wirklich wissen, wie man baut. Das ist ganz elementar. Wichtig ist eigentlich nur Reduktion. Das Thema zieht sich durch wie ein roter Faden. Was brauchst du oder was nicht? Am Ende des Tages ist für den Preis nicht entscheidend, ob die Wände grau oder weiss sind oder ob der Boden Linoleum oder Parkett bekommt. Es ist aber sehr wohl entscheidend, ob du zwei riesige Nasszellen hast oder eine kleinere und noch eine Toilette. Reduktion, Reduktion, Reduktion – ich kann es gar nicht oft genug sagen! Wir haben keinen Kubikmeter gebaut, den wir nicht brauchen.

Das zweite Zauberwort ist „repetieren“: Bauelemente immer wieder einsetzen, wir haben beispielsweise nur drei oder vier Fenstertypen, die wir immer und immer wieder einsetzen. Und trotzdem haben wir hochwertig materialisiert, im Sinne eines langlebigen und hochwertigen Bauens. Aber eben nur das, was wir brauchen! Das genau ist aber oft das Problem bei partizipativem Bauen. Jeder will mitreden und seine Wünsche erfüllt wissen: der Zweitparkplatz, die Deckenhöhe, die vergoldeten Türgriffe… ein Potpourri aus Sonderwünschen, die aber keiner bezahlen muss – ausser der, der baut.

Aber die „soften” Entwicklungskosten wie Gesellschaftsgärtner, Vorstand usw. muss sich auch noch alles finanzieren!?
Man muss einfach ein paar andere Regeln beachten, um die Kosten einzudämmen. Wir haben von Anfang an auf hochwertigen Städtebau, klare Architektur und einfache Konstruktion gesetzt. Keine Exkursionen in das noch nicht Erprobte. Alles so machen, wie es eben gut ist. Und ganz wichtig: keine Labels! Das wollten wir in keinem Fall. Klar, wir bauen trotzdem nachhaltig, mit einer guten Haustechnik, aber eben mit Mass. Wir wollten keine Nullenergieüberbauung, die dann im Unterhalt oder in der Amortisierung viel mehr kostet als eine normale Überbauung. Aber das muss man eben alles wissen. Und wenn man da nicht Fachmann oder Fachfrau ist, dann werden dir die Fachplaner erzählen, was du alles brauchst. Eine Überbauung wie die Huebergass soll sich entwickeln! Was wäre, wenn wir die Dachflächen mit 2.000 Quadratmetern Photovoltaik belegen würden?! Wir wollen lieber die Bewohner befähigen. Wie lebt es sich in den Wohnungen energiereduziert? Hier sehen wir ein riesiges Potenzial, das auch wir noch nicht ausgeschöpft haben. Wenn du aber die Kompetenz inhouse hast, dann ist auch Spielraum für die Entwicklung einer echten Gemeinschaft. 

Interviewpartner Herbert Zaugg
Leiter Entwicklung und Akquisition, Halter AG
Geschäftsführer WBG „Wir sind Stadtgarten“

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